鄭州：口頭物業(yè)合同生效 業(yè)主不能拒交物業(yè)管理費(fèi)
2008年3月，鄭州某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司商定，由該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，雙方并口頭約定了管理事項(xiàng)及服務(wù)費(fèi)用，但未簽訂書(shū)面的《物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)公司依約對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，但在收取物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，部分業(yè)主卻以未簽訂書(shū)面的《物業(yè)服務(wù)合同》為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
A
買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人
雙倍返還定金？
【讀者咨詢(xún)】
2011年3月12日，李女士與王先生、中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定，李女士購(gòu)買(mǎi)王先生位于中原路的房屋一套，房屋價(jià)款為45萬(wàn)元。合同并約定自合同簽訂之日，李女士向王先生支付定金2萬(wàn)元；王先生同意該定金在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前由中介公司代為保管。合同簽訂后，李女士依約支付了定金2萬(wàn)元，并由中介公司為其出具收據(jù)。但幾天后，李女士接到王先生的電話，王先生在電話中表示其不打算再賣(mài)此房。現(xiàn)李女士能否要求王先生雙倍返還定金？
【律師評(píng)析】
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于當(dāng)事人的法律意識(shí)不健全，一般均是由中介公司提供格式合同，合同內(nèi)容約定不明確甚至出現(xiàn)歧義，且在實(shí)踐中操作及不規(guī)范，進(jìn)而造成合同不能履行，導(dǎo)致大量糾紛出現(xiàn)，本案中的類(lèi)似案件更是屢見(jiàn)不鮮。法院在認(rèn)定此類(lèi)案件時(shí)，雖然會(huì)考慮到是由于中介公司的操作不規(guī)范所致，但是根據(jù)訴訟中的證據(jù)為本原則，一般不會(huì)支持購(gòu)房人雙倍返還定金的請(qǐng)求。
就本案而言，本律師認(rèn)為李女士同樣無(wú)權(quán)要求王先生雙倍返還定金。理由如下：
根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定：“李女士向王先生支付定金2萬(wàn)元，王先生同意該定金在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前由中介公司代為保管。”此約定中包含兩層法律關(guān)系，第一層法律關(guān)系是李女士將定金支付給王先生作為履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，李女士與王先生之間形成了關(guān)于定金的擔(dān)保合同關(guān)系；第二層法律關(guān)系是王先生在收取李女士支付的定金后，同意將此定金交付中介公司代為保管，王先生與中介公司之間形成保管合同關(guān)系。
而本案中，三方履行合同的行為與《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定不符，李女士的定金是由中介公司直接收取，并由中介公司為其出具收據(jù)，由此可知王先生并未收取李女士的定金，根據(jù)《擔(dān)保法》第九十條的約定，定金合同屬于實(shí)踐性合同，從實(shí)際交付定金之日起生效。據(jù)此，李女士與王先生之間的定金擔(dān)保合同并未生效，李女士無(wú)權(quán)請(qǐng)求王先生雙倍返還定金。
當(dāng)然，李女士可以要求中介公司返還其支付的兩萬(wàn)元定金。
B
未簽訂書(shū)面的《物業(yè)服務(wù)合同》
業(yè)主可否拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？
【讀者咨詢(xún)】
2008年3月，某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司商定，由該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，雙方并口頭約定了管理事項(xiàng)及服務(wù)費(fèi)用，但未簽訂書(shū)面的《物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)公司依約對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，但在收取物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，部分業(yè)主卻以未簽訂書(shū)面的《物業(yè)服務(wù)合同》為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
【律師評(píng)析】
本案涉及口頭物業(yè)服務(wù)合同的效力問(wèn)題。
《合同法》第十條：當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、主體具有復(fù)雜性，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，由此可知，物業(yè)服務(wù)合同屬于要試合同。
那么未以書(shū)面形式簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否就必然無(wú)效？《合同法》第三十六條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。
據(jù)此，針對(duì)要試合同，雖然當(dāng)事人未采用法律規(guī)定的形式，但只要一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同就視為成立，當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定繼續(xù)履行義務(wù)。
本案中，物業(yè)公司按照口頭約定，履行了物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)公司的服務(wù)，雙方之間的合同已經(jīng)成立并得到實(shí)際履行，業(yè)主應(yīng)該按照當(dāng)初的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
C
開(kāi)發(fā)商交付的商品房與約定不符
被判決返還房?jī)r(jià)款，并賠償損失
【讀者咨詢(xún)】
2008年7月，朱先生購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，并約定2009年11月30日交房。2009年11月30日，朱先生依約前去驗(yàn)收房屋，但其發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)與合同附件中的約定明顯不符，便要求開(kāi)發(fā)商退房。房產(chǎn)公司卻以種種理由推脫。朱先生迫于無(wú)奈，將房產(chǎn)公司告上法庭，要求退房并賠償損失。
【律師評(píng)析】
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自變更房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、房屋朝向等發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)，以書(shū)面形式通知買(mǎi)受人。
買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)上述法律規(guī)定，一審法院判決房產(chǎn)公司返還李先生支付的購(gòu)房款及其利息，并賠償李先生因房屋差價(jià)所造成的經(jīng)濟(jì)損失是正確的。
- 上一篇：燕興物業(yè)參加贛州市工商聯(lián)活動(dòng)2011/7/3 19:31:20
- 下一篇：物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí) 缺乏高級(jí)管理和高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才2011/7/3 19:31:20